5大重点,教你避开海外投资风险!

时间:2019-02-12   编辑:小编   阅读:( )

5大重点,教你避开海外投资风险!

在宏观经济形势以及国内政策的影响下,海外置业,近年来已经成为从高净值人群到“新中产阶级”家庭的投资热点。特别是人民币在2016年正式加入了SDR(Special Drawing Rights,特别提款权),成为了国际官方储备货币,这避免了国内投资者因为“换汇”而带来的经济损失,进一步降低了投资成本的同时也提高了配置海外资产的便利性。

便利的条件使得投资者的投资视野更国际化,特别是对“美元投资品”的关注。大部分投资者进行海外投资的主要目的是分散风险,实现资产保值,稳妥且中长期的投资产品更受投资者的青睐,海外房地产投资是他们最多的选择。相较于中国的70年产权和低至1%-2%的租售比,绝大部分海外房产的永久产权、稳定租金回报等也都成为吸引中国投资客投资的理由。

以分散风险为主要目的的海外投资是不是就没有风险了呢?答案是否定的。投资者进行投资前必学的第一课就是“投资都伴随着风险”,但是有经验的投资者知道如何判断和降低风险,从而通过投资达到自己预期的目的,或者获取更大利益。在本篇推送中,优瑞达顾问将从风险的角度跟大家分享自己从业多年来经验以及观察。

ABUNDANCE

· 海外置业降低风险要点 ·

海外置产要想「稳赚」,首先应该了解自己在这个投资项目可以承担多少的风险。投资房地产并不如金融商品变现速度快,所以投资的金额应该是自有资金,并且是闲置资金,不宜投入有利息负担的借贷资金。明确了这一点以后,再从以下五件事情进行分析:1、汇率;2、经济发展;3、政策;4、供需情况;5、机构情况。无论投资哪个国家,这些都是应该考虑的重点。

汇率变动

想要「稳赚」,关注汇率行情变化必不可少

由于海外置业支付时需要使用国外货币,因此汇率的变动趋势对海外投资的影响重大。例如近年全球流通最广的美元出现一波升值潮,进行海外投资,除了以美元计价的美国及柬埔寨系外,日本、马来西亚、泰国、菲律宾、加拿大及澳洲等国的货币兑美元汇价,都呈现贬值情况。 所以虽然以房价表现看,大多有显著的增值表现,但受汇价走贬影响,则出现「赚了房价,赔了汇价」的现象。

要避免汇损风险首先要看得懂汇率变化,而预测风险门道复杂,只言片语无法道尽。从实务的角度上看,如果你本身已有或打算布局各种国外投资工具,那么就应该逐渐架构出外币资产的部位,采取平均投入法,例如,在人民币汇价出现明显上涨时,就陆续进场买进美元等主要货币,把成本控制在相对划算的位置,静候最佳进场时机。

经济发展

公共建设就是经济发展的火车头

简单来说,一个国家就好比一家公司,当营收(出口)大于成本(进口)那公司就是处于获利状态, 这家公司就会吸引很多投资者。公司自然处于正向的发展循环而不断地成长,在这种高成长的环境下,也创造了员工(人民)有年年调薪的好收入环境,员工收入增加,当然会反应在食、衣、住、行、育、乐等方面的消费上。置产、结婚、生子、投资、理财、建设等各层面的需求就会不断出现,每一种层面都代表着投资机会。

相反的,一旦成本(进口)大于营收(出口)就会产生赤字,上述的正成长就会变成负成长,员工的收入就会减少甚至被裁员,失业风险一增,民间消费马上会减弱。这个时候政府为刺激消费,可能会动用金融操作降息,让资金可以回到消费市场,但通常这仅仅是短期的治标效果而已,因为先天的入不敷出情况并未改变,这样持续下去就会变成通缩,投资者自然会一个一个离开。这也是进行投资前,为什么要考察一个国家的经济发展。

那要如何来检视一个国家的经济发展前景呢?

首先要观察政府对经济发展的基本核心态度。就拿我国当例子,30年前改革开放以后年年高成长的经济表现让我国今天跃居全球经济大国。伴随着“中国”这家公司的年年营收高成长,国民收入水涨船高,消费力激增,房地产也从自用需求扩散到投资面,此后房市飞速增长的趋势相信大家也有目共睹。十年前在北上广深等大城市投资了一套房,到今天的意义相信也无需多言。

最重要的除了政府的基本态度外,还有就是实地去了解当地的公共建设推动及国际媒体对这个国家的评比等。

观察一个国家的的经济动能,有人常用GDP成长率来看,但其实是不够精准的,因为新兴国家的经济成长率通常不会准确反映在数字上,最好的方式就是亲自走一趟,实地走访这个国家的各项民间消费状况,因为这种深入民间的观察方式,最能看出该国经济发展成长的重要标记。

一个国家决心要积极发展经济,最明显的就是政府大力推动各项大型的公共建设。我们可以从最早美国西部垦荒大兴铁路建设,到近5年的东南亚经济兴起风潮,清楚看到政府一旦决定发展经济,公共建设肯定都扮演着火车头的关键角色。因为公共建设的效益会带动各行各业的兴起。

至于国际间对该国的评比,是比较客观理性的数据性分析,就像股票分析师在解析一家公司时,透过各种公开的财报资料可以一窥究竟,知道这家公司的核心技术、产品、竞争力等,就会影响投资者的意愿,一样的道理。

税与法

每个国家都有不同的“游戏规则”

投资海外房地产除了要观察汇率与投资国的经济发展两大重要指标外,第三个指标是税与法。相较前两项动态性的指针,这是比较容易观察与了解的投资指标,因为通常国家的赋税与法律不会像汇率每天都有变动,也不会像经济指标常常需要下修或上调,既然如此,那我们需要注意什么?

以目前全球投资者已注入资金的主要房地产市场来看,可区分新兴国家与成熟国家两大版块。对于不动产税与法的规定及限制,两大类型国家的市场各有不同。成熟的国家因为经济发展、基础建设、房地产开发都已到一定的规模,所以除非有重大的突发性利多,否则房地产就跟当地国家的经济特色一样,呈现稳定但低度的成长,例如美、日及欧洲国家。

这个时候房市投资较难期待高获利的投报,就好比一个马拉松运动员如果平常成绩是四个小时跑完全程,他绝不会突然在两个半小时就跑完相同的里程,除非有神迹发生。同样的,成熟国家对于不动产的税与法也很少会大修改,多会相对的稳定,因此,对于投资者来说,在做海外投资比较不用在这个指标上操心。

至于新兴的国家,由于当地的交通等各项重大基础建设正在全力开发,金融及房地产等产业跟着急速开展。随着经济成长的高度爆发力而来的,自然是较成熟国家更多的投资机会。

不过,这也意味着当地的税与法也还在调整中,就好比一个孩子在成长过程中,外观变化最多的就是身高了,做父母的总是为长得太快的孩子不是换比较长的裤子就是换比较大的鞋子,否则反而会阻碍了孩子的自然成长,所以对投资者而言,新兴市场不动产税法的观察是比较要多费点心。

但是再分析一下投资获利的机率,投资新兴国家房地产则比成熟国家来的高。因为通常成熟国家的房地产相关税及法都已十分完备,房地产行情出现高成长的机会很小,反而是新兴国家,为吸引外资进来投资,多会提供各种奖励性的条件,这也是最吸引全球投资的最大红利。像今天的“国际城南”,新区刚成立的时候为了吸引公司入驻出台了许多优惠政策,城南这几年各方面的飞速的发展只让人后悔没早几年在这买房,转眼就从买不起变成了买不到。

供需与房价

好房子也要有好市场

讲到市场供给与需求,就像镜子的一体两面,必须互相对应,要不就是看不到自己,要不就是一场空。就像产品一上市,若是消费者不捧场,结果要不是产品下架,就是降价求售。试想我们有看过热卖的商品无故降价吗?肯定是没有。但就供需面来看,有些公司懂得创造需求,将原本没有的需求藉由一个新的产品再创造新的需求,让产品有了全新的营销出路。

就房地产市场来说,供给条件不变,需求面就显得很重要,但影响需求的因素众多,也存在着不确定因素。举个例子,房地产市场一直存在着随时间而自然产生的居住性需求,也就是所谓的刚性需求。但消费者买房的行为往往会受环境、政府政策及内外在突发变量因素等影响,像政府突然打房、加重税负、利率波动等, 连带会削弱房市的自然需求,一旦需求突然减少,供给却不变,接着就会马上连动地影响到房价。

如何创造新的需求?我马上想到「开发新区」这四个字。房地产投资人都晓得,通常一个新的计划区或重划区的开发,特别是政府支持或主导的开发区,经常让投资人产生无限的幻想与希望,尤其新开发区的房价基期较低,所以往往使得投资者趋之若鹜,怀抱着价格翻倍的梦想,但是相对承担的风险也较大。

因为新的开发计划区量体通常很庞大,而且一期二期到三、四期一直开发下去,若无法有效持续性吸引进外来人口的居住需求,资金可能有被套牢的风险,这是因为当市场供给源源不断,需求却无法同步增加,一旦供给大于需求时,房价自然就会回跌,供需失衡愈严重,房价向下的幅度就愈大。

从成都天府新区的例子也不难理解这点,而不仅国内房地产如此,海外房地产也是时有所闻。

必须再三强调的是,在供需法则下,房子盖得再漂亮,只要市场供过于求,就有被套牢的风险,特别是新开发地区,由于需求是创造性的,必须是从零开始,供给量却源源不断,因此,投资这类的房地产,除了事先要仔细评估外围的交通建设、生活机能发展及就业条件等配套措施外,资金也有中长期投资的心理准备。

机构选择

选择对机构事半功倍,选错机构得不偿失

海外投资的风险中,我常说还有个「人为风险」,所谓的人为风险,既可能来自于销售者也可能来自于,还可能来自于海外置业的中介代理机构。我们认为专业又负责的海外房产代销从业者必须有永续经营理念,并落实到每一个环节的实际行动当中去。

一线的销售人员必须经过严格的训练,不仅要熟悉当地房地产买卖相关的法规税赋和可能的投资风险,在事前就充分告知投资人,还有一点很重要的就是主动协助投资人在投资前对项目开发商和建筑商信誉以及财务现状进行层层把关。

近年来,随着海外投资的大热,纠纷案件也层出不穷,几乎都可以归位人为风险。房地产投资是常见的投资理财项目中交易金额最高的,所以我们认为投资的时候请务必慎重!慎重!再慎重!当面对过于美丽的投资愿景和诱人的报酬数字时,请务必多留一个心眼,多问多考察多求证。即便是对我们的客户,我们也很欢迎多提问。