房子是用来住的,不是用来炒的,地产股的投资逻辑

时间:2018-04-20   编辑:小编   阅读:( )

房子是用来住的,不是用来炒的,地产股的投资逻辑

房地产公司最近几年的迅猛发展,基本上是加杠杆,高举债,高周转寻求规模的扩张。前几年,地产调控力度不大,且融资较为容易,特别是有一定规模和一定品牌效应的企业,融资相对简单。 遇到顺势期,销售收入,可以轻松覆盖融资成本。并且,整体行业净利润率相对较高,所以利润越滚越大。

现在整个政策调控愈加密集,且力度很大,还是抱有原来的运作思路,就会出现问题。本人认为现在值得投资的房地产公司,必须具备一些关键要素。

  1. 作为股权投资者,以长期持有为目的,选择的公司,整体的安全性,必须放在首位。并且融资通路广,融资渠道宽,授信额度高,能有大行背书的企业,也是加分项。在这个层面,国企和央企优势巨大。万科其实是蛮特殊的混合所有制企业,也具备此点优势。代表有,万科,保利,金茂,中海等。
  2. ​土地资源获取的核心赋能能力,很关键。比如,最近一直在市场拿高价地的一些企业,都不是好选择。因为不可持续,调控加码,限购限售,成本高企,还没销售都知道大概了。例如,一级土地整理联动二级土地获取的城市运营商,金茂,这一点,核心能力突出。这一类的土地,天生的毛利率,就已经赢在了起跑线。
  3. 产品打造能力突出的企业。这一点,非常重要。同样一块地,不同的开发商来打造,销售溢价能力差距很大。这个产品力,不仅仅是设计层面的打造,包括设计,产品配置,方案执行,成本优化管控,产品创新等等都有涉及。一些很牛的企业,不光产品力领先,并且还能复制,这个能力就不是一般公司,能匹敌的了。
  4. 看未来。长期投资,还要看对未来的布局和谋划。对多元化的企业都是持减分态度的。相反利用地产开发增加和聚拢客群,并提升附加值服务,是未来的发展方向之一。万科提出的服务商。融创也提了。这些都是未来赛道的前瞻考虑。

另外就是,文旅产业的布局和发展,以后会有大机会。很多人看好融创是因为目前的土地储备结构,利润释放,周期把握能力等等。相反的是,要看好融创在文旅层面的布局和大视野,这一点随着生活水平的进一步提高,以后是很好的赛道。

当前很多企业,土地获取成本没占有太多优势,另外融资利率相对较高。比如大家经常说到的某光城,某禾,某建设,某光,这一类企业本人认为风险相对较大的。融资成本会吞噬很多利润空间,在售价被限制,拿地优势不明显的情况下,后续净利润不会太高,并且为了支撑现金流,还必须维持扩张。因此,投资起来不是特别稳健,抗风险能力不强。

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