金融帮|房地产投资信托基金,意义重大并且正当其时

时间:2018-09-14   编辑:小编   阅读:(3867 )

金融帮|房地产投资信托基金,意义重大并且正当其时

REITs(Real Estate Investment Trusts)即房地产投资信托基金,是以发行受益凭证的方式公开或非公开汇集特定多数投资者的资金,交由专门投资机构进行投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种金融投资产品。

我认为,在中国发展REITs市场,意义重大并且正当其时。

首先,REITs市场有利于落实“三去一降一补”的宏观经济政策,加快我国经济结构的转型,整体有利于房地产市场去库存、去杠杆、降成本,控制行业风险,推动不动产行业产业升级和盈利模式的转变。其次,REITs符合国家鼓励住房租赁市场发展的政策导向,有助于盘活存量地产、树立合理价值标杆,推动房地产行业供给侧结构性改革。再次,REITs的出现也会使得房地产投资从传统的重资产、不动产投资直接转化为证券投资,有利于疏导不动产投资需求、熨平商业地产价格非理性波动的冲击。这是因为,REITs本身作为一种长期、低波动性的投资工具,对于跨周期资产配置、分散风险也具有重要意义。最后,将REITs引入基础设施建设、公租房、养老医疗等公共领域,为政府投资降杠杆提供新思路,尤其是PPP项目与REITs结合,能有效降低成本,推动重要民生领域和基建领域的投资建设,推动社会整体的“轻资产化”。尽管我国REITs起步较晚,但目前已经进入发展的快车道。根据中国资产证券化分析网数据统计,自2014年4月国内首单私募REIT产品“中信启航专项资产管理计划”发行以来,截至2017年11月20日,已有26单私募REITs在上海/深圳证券交易所以及机构间私募产品报价与服务系统上市,规模总计60669亿元。政策方面,2014年,中国人民银行发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》中提到积极稳妥开展房地产投资信托基金试点。此后,国家大力支持REITs发展,2017年7月,住建部、发改委、财政部等九部委联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中,又提到鼓励以REITs等产品作为多种方式和渠道拓宽租赁住房来源。同时,证监会也正在加紧研究制定REITs立法相关的政策法规。中国REITs市场正面临着巨大的发展机遇,市场规模的不断壮大和政策法规的陆续出台,都印证了市场对REITs的巨大需求空间。考虑到我国房地产存量规模已经超过200万亿元,以及未来基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长规模,北京大学光华管理学院测算我国未来标准REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间,这还是一个相对保守的估计。

然而,目前国内环境依然存在着制约REITs市场发展的诸多因素。突出表现在:

首先,法律框架有待完善。

美国的REITs形式包括公司型和契约型,并以公司型为主。而在我国,采取何种法律框架设立REITs仍然值得探讨。成立公司型或契约型REITs,无论在《证券法》还是《证券投资基金法》框架下,都存在很多障碍需要突破,更需要时间去研究和讨论。

其次,税收政策的制约。

在美国,REITs是典型的税收优惠驱动型产品,在信托层面免税,避免了双重征税问题。而在我国,房地产行业本身税负较高,涉及交易环节和持有环节两类税收。交易环节涉及土地增值税,这一特殊税种适用超额累进税率,导致持有时间越长、增值空间越大的资产发行REITs的成本反而越高。持有环节的增值税、所得税等多重税收累加导致实际税率过高,直接拉低了物业估值,进一步压缩了证券化的空间。

再次,在实际操作过程中需要考虑资产、结构、会计、税务等各方面问题。

在资产重组方面,关于底层资产的权属问题往往比较复杂,在设计成标准化的产品的过程中,往往需要对项目公司和底层资产的情况进行重组;常见的重组手段包括债权债务无偿划转、以不动产出资、分立等。在基础资产选择上,要考虑对于资产支持专项计划的SPV的选择,包括信托收益权、私募基金份额、项目公司股权等。在证券设计过程中,要考虑证券的分层设计(优先级和次级的杠杆比例)、增信设计和含权设计等问题。在会计的处理上,主要关注点在于是否出表,即主要考虑是否保留资产的控制权,是否对资产进行真实出售的处理。在税务筹划过程中,可能会面临土地增值税、增值税、契税、印花税、企业所得税等税种,在产品设计的过程中,必须考虑交易方案的最优性,降低交易的总体税负成本。

总而言之,推出REITs产品并不容易,在我国,任何一项金融创新都需要尝试的勇气,也需要研究的支持。放在我面前的这本书,就是林教授团队为上述问题所做出的解答,该书以REITs产品的不同业务环节划分章节,从参与机构的角度对REITs业务的完整流程进行了详细的叙述,是目前关于我国REITs业务最全面的操作手册。作者们对证券公司、发起企业、律师、会计师、评级机构、评估机构的实务操作,都提供了REITs市场的国际经验总结与国内业务操作指引,在深入挖掘REITs投资价值的同时,也为投资者提供了可供参考与借鉴的建议。

如何进一步推动REITs的健康发展,是政府部门、从业人员、投资人和所有读者需要冷静思考的问题。这本书从中国REITs产品的实务操作入手,阐释了REITs的基本原理,借鉴国外成熟市场的有益经验,结合中国市场现状,对REITs产品的操作流程、法律要点、价值评估、会计和税务处理要点、信用评级、投资与交易等一系列关键环节进行了具体的介绍和深入的分析,为从业人员的实务操作提供了指南,也对我国REITs的制度设计具有重要的参考价值。基于对林华院长团队辛勤工作的赞赏,以及对REITs在中国金融市场发展前景的期许,欣然作序推荐。

以上文字引自《中国REITs操作手册》蔡鄂生主席推荐

《中国REITs操作手册》

中国REITs操作手册

主 编 林 华

副 主 编 许余洁 罗桂连 彭 超

参与作者 黄长清 李耀光 赖嘉凌 洪 浩

胡 峰 方 榕 王 爻 张连娜

黄哲君 贺锐骁 张 湜 œ› 李 峰

曹 枞 王 颢 刘洪光